El mercado inmobiliario en tiempos de crisis

El alza sostenida de precios y la acumulación de viviendas sin vender es parte natural del ciclo económico del mercado inmobiliario. Cuando hay expansión económica y la demanda es alta, la oferta inmobiliaria responde aumentando los precios. Pero cuando hay estancamiento económico y la demanda es baja, la oferta responde acumulando viviendas. En vez de bajar los precios para liquidar el stock —como haría cualquier vendedor que no está logrando vender sus productos— las inmobiliarias mantienen los precios y dejan de vender sus viviendas.

por Camila Rojas Valderrama & Gian Luca Carniglia

Imagen / Deudores habitacionales de ANDHA. Fotografía de Jorge Barrios.

El stock de viviendas sin vender que ha acumulado el sector inmobiliario en los últimos meses ha sido una noticia difícil de cuadrar en medio de la profunda crisis habitacional que nos aqueja como país. Más de 100 mil viviendas permanecen vacías en manos de los empresarios de la construcción, al mismo tiempo que cerca de 650 mil familias están a la espera de un hogar. Entender los fenómenos económicos detrás de este desalentador descuadre puede darnos luces sobre la incapacidad del mercado de resolver los problemas habitacionales y sobre la urgencia de desarrollar un Estado más protagónico en esta materia.

La manera en la que el Estado se vio obligado a responder a la repentina falla en los mercados fue más bien alarmante. En vez de dejar que las inmobiliarias bajaran sus precios para liquidar el stock, como ocurriría en cualquier otro mercado, el ministro Marcel tuvo que promover un subsidio transitorio de $5 millones de pesos a la compra de viviendas para resolver el problema. En vez de aplicar el rigor de las leyes del libre mercado, fue necesario que el congreso nacional aprobara, en menos de diez días, una ley de Estado para salvar a las empresas inmobiliarias.

El sentido de esta respuesta del Estado se hace aún más difícil si consideramos cómo las leyes del mercado llevan décadas agudizando la crisis habitacional en nuestro país. El alza sostenida en los precios que venimos observando hace años ha causado que el acceso a la vivienda a través del mercado esté restringido a un segmento cada vez más reducido de la población. Según datos del INE, la mitad de las y los trabajadores ganan menos de $503 mil pesos mensuales, lo que equivale a 18 años de ingreso por una vivienda promedio de 3.000 UF.

Y, a pesar de lo que se podría pensar en primera instancia, esta tendencia al alza en los precios no se explica por los costos de construcción. Si bien hubo un incremento transitorio en los costos durante la pandemia, el crecimiento a largo plazo de los precios ha sido mucho más pronunciado. Los datos del Banco Central y la Cámara Chilena de la Construcción muestran que el precio en UF de las viviendas se ha duplicado desde el 2010, mientras que los costos de construcción han aumentado solamente un 10% en el mismo periodo.

Pero la verdad es que si miramos la evidencia internacional con mayor profundidad, el enigma económico desaparece. El alza sostenida de precios y la acumulación de viviendas sin vender es parte natural del ciclo económico del mercado inmobiliario. Cuando hay expansión económica y la demanda es alta, la oferta inmobiliaria responde aumentando los precios. Pero cuando hay estancamiento económico y la demanda es baja, la oferta responde acumulando viviendas. En vez de bajar los precios para liquidar el stock —como haría cualquier vendedor que no está logrando vender sus productos— las inmobiliarias mantienen los precios y dejan de vender sus viviendas.

Esta asimetría en el ajuste de los precios se debe principalmente a razones financieras. Los proyectos de construcción requieren altos niveles de capital, por lo que las empresas inmobiliarias deben endeudarse con créditos bancarios. En tiempos de crisis, mantener artificialmente los precios de venta por sobre el precio de equilibrio de mercado es la única forma que tienen para mostrarse solventes en la hoja de balances. Dada su estructura financiera, para muchas empresas inmobiliarias bajar los precios sería equivalente a declararse en quiebra. Por esta razón, adoptan la estrategia especulativa de acumular viviendas a la espera de que mejore la situación económica, se expanda demanda y vuelva a subir el precio de equilibrio.

La teoría anterior permite explicar por qué los precios de las viviendas nuevas y usadas han experimentado trayectorias divergentes durante la crisis actual. Los datos del Banco Central muestran que el precio de las viviendas usadas cayó en 14,4%, pero el de las nuevas subió un 6,4%, a pesar de la acumulación de stock. Esto sugiere que las personas naturales se han visto en la obligación de someterse a las leyes del mercado y han respondido a la contracción en la demanda reduciendo el precio, mientras que las inmobiliarias han logrado montar artimañas contables para evadir las leyes económicas e incrementar sus precios.

Aprendimos a porrazos el 2008 que el mercado financiero es propenso a valorar erróneamente los activos inmobiliarios, lo que puede desencadenar una crisis económica de gran escala. Pero ese no es el único riesgo de la desregularización del mercado inmobiliario. Además, hay un serio efecto amplificador en las crisis económicas. Cuando las constructoras deciden acumular stock, también optan por paralizar la inversión en nuevos proyectos. Y la falta de nuevas construcciones deprime aún más la actividad económica y el empleo. La respuesta del Estado ante la acumulación de stock no apunta a la clase media, ni intenta mejorar la crisis habitacional. La lógica es simplemente evitar la quiebra de las empresas inmobiliarias y estimular la inversión privada para poder revertir los índices de desempleo.

Los crudos datos del déficit de viviendas y la perturbadora acumulación de stock por parte del sector inmobiliario nos recuerda nuevamente que abandonar la crisis habitacional a los caprichos del mercado es un pésimo negocio para el país por múltiples razones. Limita la accesibilidad a través del alza sostenida de los precios; nos expone a riesgo financiero mediante la especulación; acentúa las crisis económicas al reducir los puestos de trabajo; y aumenta la desigualdad al concentrar las riquezas en manos de los bancos y las inmobiliarias. La forma correcta de afrontar el problema requiere superar la incapacidad estructural que tiene el Estado de planificar el desarrollo inmobiliario y de generar inversión pública.